“十三五”：推动房地产由规模型转向服务型
我国进入服务型消费新时代，房地产不再是简单满足基本居住需求，而是融入了大量的服务型需求。“十三五”，在去库存的同时，推动房地产业由规模型转向服务型，已成为房地产业可持续发展的重要方向。
1．房地产处于从规模型转向服务型的历史拐点
（1）规模型房地产发展不可持续。2010年，我国房地产投资增速为33.2%，达到历史的高点,近5年来一路下滑，2015年，全国房地产投资增速下滑至2.8%，比2014年回落7.7个百分点，成为1998年以来的最低位。
（2）服务型房地产需求逐步增大。一是随着我国人口老龄化进程加快，房地产刚性需求与以往相比在减弱，规模发展的峰值已过；二是“80后”、“90后”逐步成为购房的主要群体，这部分群体更加追求房地产的服务品质，更加追求个性化的房地产服务，单纯居住型房产已不能满足这部分社会群体的需求；三是随着城镇化进程加快，人们的生活工作节奏明显加快，一家人都参加工作成为普遍现象，房屋不仅承载着家庭对居住功能的需求，还需要满足家人对健康、医疗以及家政等服务的需要；四是随着社会中高收入群体的扩大，人们对房产服务功能需求明显提升，养老地产、旅游地产、文化地产受到购房者追捧。
（3）以房地产向服务型转变扭转企业业绩下滑。1998-2014年，我国房地产开发投资由3614.2亿元增长到95036亿元，年均增速超过20%。但企业利润快速下滑，2014年，营业利润同比负增长近36%。在房地产整体低迷的大背景下，万科、保利、恒大等服务型转型领先的企业却逆势而上，获得比较好的业绩。万科2015年中期报告显示，公司上半年净利润67.9亿元，同比增长23.6%；保利地产上半年净利润的增速更是超过40%。
2．初步形成房地产服务化的新格局
（1）探索服务型房地产新业态。着力推动房地产细分市场的发育，在具有良好市场潜力和发展前景的商业地产、养老地产、旅游地产、产业地产、文化地产等领域，形成专业化的细分市场，形成一批具有专业品牌、高品质的房地产商，推动房地产形成新的产业链，实质性提升房地产行业附加值，扭转行业利润不断下滑的局面。
（2）发展服务型房地产新模式。超越原有的以住宅为主的发展模式，转向以服务为中心实现商业模式创新。这就需要在房地产领域推行大规模定制化服务模式，使相当一部分房地产商能够把设计、研发作为核心业务做精做专，形成为客户量身定做、以提供整体解决方案的发展新模式。
（3）发展“互联网+房地产”。支持房地产企业运用大数据、云计算、移动互联等新技术提升服务水平，发展客户参与房地产设计的新产品、新模式、新平台，成为房地产转型升级的重中之重。
“十三五”：形成消费驱动经济增长的新格局
以全面释放服务型消费潜力为重点，形成消费拉动经济增长的新格局，对“十三五”转型闯关成功具有决定性意义。深化供给侧结构性改革，需要在形成服务型消费有效供给的体制环境上尽快取得突破，争取到2020年消费总规模达到50万亿元左右，使消费对经济增长的贡献率稳定在65%左右，基本形成服务型消费引领新业态快速发展的新格局。
1．形成服务型消费有效供给的制度环境
（1）破除服务型消费供给制度瓶颈。放开市场，引入竞争，鼓励和引导各类社会资本投向社会急需的服务型消费领域。简化审批流程，取消不合理前置审批事项，加强事中事后监管。放宽新注册服务业企业场所登记条件限制，允许居民在家创业。
（2）着力改善服务型消费市场环境。提高服务业消费市场监管标准，实行统一执法，形成企业规范、行业自律、政府监管、社会监督有机结合的监管体系。建立完善全国统一的信用信息共享交换平台，实施失信联合惩戒，逐步形成以诚信为核心的服务业监管制度。
（3）完善服务型消费质量标准体系。建立健全服务型消费质量标准体系是完善市场秩序、扩大服务型消费的重要条件。加快建立家政、养老、健康、体育、文化、旅游等服务型消费领域标准体系，推动消费质量标准与发达国家接轨。
2．到2020年消费总规模达到50万亿元
（1）以10%左右的消费增速拉动经济增长。2015年，社会消费品零售总额达到30.1万亿元，同比增长10.6%，而同期GDP增速为6.9%。就是说，消费增长如果低于10.6%，GDP增速有可能会比6.9%更低。
（2）消费增速下降应引起高度重视。尽管“十二五”期间，我国社会消费品零售总额由2011年的18.39万亿元增长到2015年的30.09万亿元，年均增速达到13.4%。但应当清醒地看到，消费增长率总体上是呈现下降势头的。2011年，社会消费品零售总额增长率为17.1%，5年来一路下滑至2015年的10.6%。在工业去产能、房地产去库存的条件下，客观地看，消费以10%左右的速度增长是有一定难度的。
（3）关键是扩大服务型消费供给。社会消费品零售总额保持10%左右的增速，到2020年，我国社会消费品零售总额将达到48.3万亿元。这样的消费增长规模，可以为去产能、房地产去库存创造有利条件，赢得时间，最大限度地避免“转型阵痛”。
3．消费对经济增长的贡献率稳定在65%左右
（1）消费对经济增长的贡献率不应低于60%。尽管2013-2015年,消费对经济增长的贡献率从48.2%增长到66.4%，但应当看到，这是在产能过剩严重的条件下实现的。也就是说，未来在过剩产能“出清”的条件下，消费率对经济增长的贡献率还应当更高。
（2）使消费对经济增长的贡献率稳定在65%左右。总的来看，“十三五”期间，消费对经济增长的贡献率将稳定在60%～65%的区间，可以在确保6%～7%左右经济增长的条件下，实现投资消费的动态平衡。
（3）形成以服务型消费拉动投资的良性循环。使消费对经济增长的贡献率稳定在65%左右的合理区间，要避免走投资主导拉动经济的“回头路”。如果走了“回头路”，不仅不利于工业去产能和房地产去库存，还会积累更大的经济运行风险。稳定经济需要增加投资，但投资的增加应当建立在消费驱动的前提下，建立在投资效益提升的基础上。未来几年，比较理想的状态是通过供给侧结构性改革，以服务型消费拉动投资，在产业创新的条件下，实现投资消费两旺。
（4）以服务型消费引领新业态快速发展。形成“互联网+生活性服务业”新业态，以“互联网+”形成教育、文化、旅游、餐饮服务新业态，形成一批“服务型消费+高端制造”的新业态品牌。以服务型消费引领智慧城市新业态，形成一批比较成熟的智慧城市产业集群，形成一批专业化的知名国产品牌。
（本文节选自迟福林主编的新著《转型闯关――“十三五”：结构性改革历史挑战》。该书由中国（海南）改革发展研究院集体撰写，中国工人出版社出版发行）
