2014年1月18日，“金凤凰2014全球华人地产峰会”在京举行。本届金凤凰地产峰会借助“进步力量”的强大内涵，深度探究地产市场发展的突破口，为全行业的发展寻找新坐标。
清华大学金融系主任、中国与世界经济研究中心主任李稻葵围绕“中国经济改革对房地产影响的分析”发表了主旨演讲。
李稻葵：尊敬的各位来宾，大家下午好，今天我是唯一一位来自于经济学界的代表，凤凰网的组织者给我打招呼了，你是唯一来自经济学界的，刚才刘总也说了，搞不懂中国的房地产就搞不懂中国的经济，所以我压力非常大，我愿意跟大家交流一些自己不成熟的看法，抛砖引玉，供大家批评指正，在座的还有来自业界的和政府的。我想讲的题目是从中国经济宏观变局看未来中国房地产的走势，从大格局看房地产的影响中国经济变化的最重要的产业的发展。
中国经济的变局，会出现什么变化呢？我想跟大家讲一个非常简单的道理，应该没有什么争议。就是影响一个国家和经济房地产的走势尤其是住宅房地产的走势，离不开三个宏观因素：
一、整体经济发展的增速或者潜在的增速，经济发展增速高的时候，房地产有支撑，当然反过来也会有反作用，中国经济增速有所下降的时候，房地产迟早会有感受。
二、整体经济资金的流向，乃至于整个金融的格局，房地产买房离不开金融，金融是影响任何一个产业的重要因素，刚才刘总对这个事深有感触的，当时你们要投搜房网，肯定是高盛有一帮人看到了中国房地产业发展的格局以及未来发展的商机，因此他敏感地感受到这个商机了，第二投金融，应该没有什么争议。
三、人口结构，人口结构的变化对于房地产的影响更加直接的，因为房子是人住的，这个道理不需要讲。我们按照三个因素，谈一下中国经济大格局的变化。
第一个因素：增长速度，增长速度过去四五年以来基本上走缓的趋势，10.4、9.2、7.8，去年我估计7.7%，有人估计7.6%，没有多大的争论，基本上往下行的态势，有人说这个往下行的态势是不是因为一些短期因素、国际因素带来的，国际因素有，但是不是主要的因素。中国经济现在是9万亿美元的大经济体了，咱们增长速度是全世界所有版块里最快的，远远超出了受国家贸易影响的阶段了。贸易顺差有2400亿美元左右，国际因素有，但是国际因素不足以从根本上改变中国经济增长的走势。
为什么中国经济增长速度会放缓？在我看来最根本的原因不是农村劳动力过剩改变的问题，最根本的是人均GDP离世界先进水平的差距在缩小，过去曾经是美国的标杆国家的人均GDP是7%、8%，去年底已经升到了19%左右，当一个GDP增长水平差距越来越小的时候，自然增长的速度和动力就有所放缓，这是经济学研究里面没有争议的。所以这是中国经济宏观格局的变化的第一个要素。
会不会降到6%以下？我个人认为不会，我做过很多国际的比较，历史其他国家起飞的经验，这个阶段未来十年应该还是在7%-8%之间的增长区间，但是比过去十年10%以上增长的年代一去不复返了，不可能出现10%的平均增长的潜力，不需要特别强调。
第二个因素，人口结构，毫无疑问直接影响住宅性房地产的发展，也影响商业性房地产，中国三拨人影响着整个地产的格局，三个婴儿出生潮，第一拨人1953年左右，2000万人口；第二拨1963年左右的兔子，3000万人口；第三拨1986、1988年，2500万，现在进入50岁的年龄段，这三拨人。
第一拨人是已经60岁出头，一般国外有个说法：房子越住越小，人口老龄化，人年纪大了以后住宅需求减少了，房子越住越小，这是国外的经验，孩子走了以后，两口子谁愿意住两百平米的房子，收拾不过来。
第二拨人是我们这拨人，潘石屹也是这拨人，仍然处于住房需求的高峰阶段，但是基本上这些城里人已经有适合自己生活需要的住房了。
第三拨现在26-30岁之间，正处在结婚、生孩子阶段，这拨高峰，现在正在出现，我想去年房地产之所以这么红火跟这个有关系，这是第二个人口因素。
